相続における不動産について

相続における不動産の特殊性

遺産には、不動産（土地・建物）、現金・預貯金、有価証券など、様々なものがあります。
このうち、現金や預貯金のように金額が明確なものは、相続分に応じた分割が容易です。

しかし、不動産の場合は、相続人間で価格の評価方法が争いになることも少なくありません。
不動産の価格は、時価（市場で実際に取引されている平均的な価格）を基準とするのが原則ですが、様々な要因によって変動し、実際に売りに出してみないとわからないことが多く、正確な時価の算定には困難を伴うからです。

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不動産の評価方法

上記のように、不動産の時価の算出は容易ではありませんが、土地の評価の指標として、次のようなものがあります。

①公示価格

国土交通省の土地鑑定委員会が、毎年１回、１月１日を基準日として、特定の土地（標準地）の正常な価格を公表するものです。
下記の相続税評価額や固定資産税評価額の基準とされるものであり、最も時価に近いと言えますが、すべての土地に公示価格があるわけではありません。

②相続税評価額（路線価）

相続税や贈与税の算出のために使用される宅地の価値評価額です。
市街地については路線価（その土地が接している道路の価値）を基準に、その他の土地は倍率方式（固定資産評価額×評価倍率）によって算定されます。
路線価は、だいたい公示価格の８０％とされていますが、物価の変動等の事情により、路線価と時価が逆転する場合もあります。

③固定資産評価額

固定資産税の算出のために使用される不動産の評価額であり、市町村が定めます。
時価のだいたい７０％を基準に設定されていると言われています。
個々の土地の状況を考慮して決められていますが、３年に１度の評価替えであるため、公示価格等との差が生じやすいと言えます。
ちなみに、建物の価格については、固定資産評価額を利用して計算されることが多いです。

不動産業者の査定と裁判所の鑑定

以上のような公的な指標のほかに、不動産業者の査定を参考とする場合もあります。

また、遺産分割調停・審判において、相続人間で不動産の評価方法について争いとなった場合には、家庭裁判所の鑑定の手続によって、不動産の評価額が判断されることもあります。

不動産の評価における注意点

上記のように、不動産の評価には様々な指標がありますが、相続人全員が同意すれば、どのように評価しても構いません。
実際上は、青森県内に所在する不動産について言えば、固定資産評価額を用いる例も多いように見受けられます。
しかし、不動産を取得する者は安く評価してもらった方が他の遺産の取り分が増え、不動産を取得しない者は高く評価してもらった方が得をする関係にあります。

したがって、他の相続人が不動産の時価を提示してきた際には、それを鵜呑みにするのではなく、ご自身でお調べいただくか、専門家にご相談いただければと存じます。