不動産の共有名義人の一人が死亡した場合の相続手続

不動産を複数人で共有している状況で共有名義人の一人が死亡し、相続が発生することがあります。
このページでは、不動産の共有名義人の一人が死亡した場合の相続手続について、ご説明させていただきます。

１　不動産の共有名義人の一人が死亡した場合に相続人は誰になるか？

親子ローンやペアローンを組んで家を建てる場合、不動産の所有権を親子や夫婦がそれぞれ一部の持分を持ち合って共有する形（共有持分）で不動産登記をすることがあります。

このような不動産の共有持分は、被相続人の相続財産となります。
そのため、不動産の共有名義人の一人が死亡した場合、その持ち分の所有権は、他の共有持分を有する者ではなく、被相続人の相続人が取得することとなります。
このことは他の共有持分を有する者が被相続人の相続人を兼ねていた場合も同様です。
つまり、他の共有持分を有する者が被相続人の相続人を兼ねていたとしても、その者が他の相続人に優先して当該共有持分を取得するという決まりはありません。

このように、不動産の共有持分における相続は、単独名義の場合と変わりません。
したがって、原則として、法定相続人である被相続人の配偶者（常に相続人）、子（第１順位）、親（第２順位）、兄弟姉妹（第３順位）が、法定相続分に従って相続することになります。
そのため、不動産の共有名義人の一人が死亡し、その相続人が複数人いる場合には、その共有持分をさらに複数人で共有することになります。

２　不動産の共有名義人の一人が死亡した場合の相続手続

不動産の共有名義人の一人が死亡した場合の相続手続は、大きく分けて２つの方法があります。

一つは、各法定相続人が自身の法定相続分を共有持分として不動産登記をする方法です。
この方法では、不仲であったり、連絡が取れない他の相続人がいたとしても、その者の意向と関係なく、自分一人で不動産登記をすることができます。
しかし、この方法を取ると、相続人の数だけ共有者が増えることとなり共有持分を細分化させることになるため、かえって不動産の権利関係が複雑になります。

そのため、もう一つの方法である相続人間で遺産分割を行うことによって相続手続を行うことがほとんどです。
具体的には、①戸籍謄本類を収集して法定相続人の範囲を確定させる、②法定相続人全員で遺産分割協議を行う、③協議で決まった内容を遺産分割協議書として書面化する、④遺産分割協議書に基づいて不動産登記を行う、という流れで相続手続きを行います。
相続人の中には、不動産の取得を希望しない者がいることもありますので、取得を希望する者に共有持分を集約することが期待できます。
ただし、上記のとおり、相続人全員で遺産分割を行わなくてはならないため、不仲な相続人がいたり連絡が取れない相続人がいる場合には、遺産分割調停などの裁判所の手続きを行う必要があります。

３　不動産の共有名義人の一人が死亡した場合に単独名義に変更する方法

共有名義人の一人が死亡した場合、他の共有持分を有する者が被相続人の共有持分を取得すれば、不動産の名義人はその者の単独名義に変更することができます。
他の共有持分を有する者が被相続人の相続人を兼ねていた場合には、その者が被相続人の共有持分を取得するという内容で遺産分割の内容をまとめることができれば、上記の相続手続に際して不動産登記を行うことができます。

このうち、親子ローンやペアローンを組んでいて、不動産価値よりも残債務の方が高い場合（オーバーローン物件となっている場合）であれば、資産価値がマイナスであり、かつ、他の共有持分を有する相続人が残りの住宅ローンも支払っていくことを考えると、その者が被相続人の共有持分を無償で取得するという内容の遺産分割をするのが自然でしょう。
これに対し、住宅ローンが完済しており、不動産価値が相当程度高額である場合には、被相続人の共有持分の価値も高額になるため、これを他の共有持分を有する相続人が無償で取得するとなると、他の相続人の具体的相続分が減ることになります。
そのため、このような場合には、他の相続人がその分多くの預貯金を取得したり、共有持分を取得する相続人が他の相続人に対し代償金を支払う、といった方法で調整して遺産分割を行うことが一般的です。

なお、他の共有持分を有する者が被相続人の相続人ではない場合、当然、その者は被相続人から相続することはできず、遺産分割に加わることもできません。
したがって、このような場合には、他の共有持分を有する者は、相続人全員、または、遺産分割により共有持分を取得した者から被相続人の共有持分を買い取らなければ、不動産の名義人を単独名義に変更することができません。

４　共有名義の不動産の相続トラブルを回避する方法

このように、不動産の共有名義人が死亡した場合、その相続人が遺産分割を行う手間が発生するため、死亡する前にできるだけこれを避ける方法を取っておくことをお勧めします。
具体的には、生前贈与と遺言書の作成の方法が挙げられます。

死亡する前に自身の共有持分を生前贈与していれば、他の共有持分を有する者が不動産の名義を確実に単独名義に変更することができるようになります。
もっとも、生前贈与の場合、年間１１０万円以上の贈与があると贈与税は発生しますが、贈与税は相続税に比べて基礎控除額が少ないため、多額の税金が発生する可能性があります（一方で、相続時精算課税制度により、課税額を抑える方法もあります）。
また、生前贈与は本来死亡後に受け取る相続の前倒しとしての性質を有するため、遺産分割の際に生前贈与を受けていない相続人が特別受益の持ち戻しを主張すると、生前贈与を受けた相続人は贈与を受けた分だけ他の遺産を受け取る金額が少なくなる可能性があります。

こういったことを踏まえると、死亡する前に遺言書を作成するという方法の方がリスクを小さく抑えることができます。
ただし、特定の相続人にだけ共有持分を含む遺産を相続させる旨の遺言書を作成すると、それ以外の相続人が遺産を多く受け取った相続人に対し、遺留分侵害請求を行う可能性があります。
また、いかに相続人間の仲が良く、揉める可能性が低いといっても、遺言書の作成にあたっては、法律上決められた形式で作成しなければ無効な遺言書になりかねません。

５　弁護士にご相談ください

被相続人が亡くなる前は相続人同士の仲が良かったものの、亡くなってから急に不仲になるというケースは決して珍しくありません。
また、他の共有持分を有する者としては、たとえ被相続人との間で共有持分を譲り受けるという口約束をしていたとしても、他の相続人がそのことを知っているとは限らず、相続人の数が多くなるほど遺産分割もまとまりづらくなりますので、安心してはいけません。

このようなことから、不動産の共有持分を有する方は、どのような方法を取るべきか、遺言書を作成するとすればどのような内容とするべきか、一度弁護士に相談することをお勧めいたします。