このページでは、相続における不動産について、よくあるお悩みと簡単な回答をご紹介させていただきます。
１ 遺産の中の不動産を他の相続人と共同で売却して代金を分配したい
不動産の遺産分割の方法として、不動産を売却してお金に換えたうえで、その金銭を相続人で分割する「換価分割」という方法があります。
相続人全員で合意できるのであれば、遺産分割協議において「換価分割」の方法を取ることが可能です。
相続人間で遺産分割の話し合いがまとまらない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てて解決を図ることとなります。
２ 賃料収入のある土地や建物があるので、賃料の分配を受けたい
遺産分割成立前の土地や建物の賃料収入（正確には、賃料収入から諸経費を差し引いた利益）は、法定相続分での分配を受けることができます。
したがって、土地や建物を管理して、賃料収入を受け取っている相続人がいれば、その相続人に対して、自分の法定相続分に応じた額を支払うよう請求することができます。
その後の遺産分割によって１人の相続人の所有とした場合は、その遺産分割の成立時点から、土地や建物を相続する人が賃料収入を受け取ることになります。
もし、遺産分割によって１人の相続人の所有とせずに、相続人の共有とした場合には、賃料収入の分配は継続します。
３ 遺産の中に不動産があり、高すぎる／安すぎる評価での分割を提案されている
不動産を評価するための基準となる価額には、固定資産評価額、路線価（相続税評価額）、公示価格、時価額（取引価額、実勢価額）などがありますが、それぞれの評価額に大きな差が生じることも多々あります。
どの基準によるかについて決まりはありませんが、家庭裁判所での調停や審判では、遺産分割時の時価額で評価しています（経験上、家庭裁判所では、固定資産評価額が採用されることが多いと思います）。
不動産について高すぎる／安すぎる評価での分割を提案されて納得がいかない場合には、まずは不動産業者に評価額の査定を依頼してみると良いでしょう。
４ 遺産の中の自宅不動産を取得したいが、多額の代償金を支払うことができない
どんなに自宅不動産を取得したいと希望しても、代償金を支払うだけの金銭を持っていなければ、「代償分割」（他の相続人に対して代償金を支払うことで自宅不動産を取得するという方法）による遺産分割はできません。
ここで、多額の代償金を一括では支払えないけれども、分割であれば何とか支払えそうな場合には、他の相続人に対して、代償金の分割払いを提案してみることも一つの方法としてあるでしょう。
しかし、他の相続人があくまで一括での支払でなければ応じられないという場合には、やはり「代償分割」はできませんので、自宅不動産の取得はあきらめなければならなくなります。
５ 遺産の中の不動産を取得するのではなく、代償金の支払を受けたいが、実家の跡取りとなった相続人が代償金を支払うだけの金銭を持っていない
実家の跡取りとして自宅不動産を取得する相続人が、代償金を支払うだけの金銭を持っていないのであれば、代償金の支払は分割払いでもよいとするのか、「換価分割」（不動産を売却した後に、その代金を分ける方法）を考えることになります。
６ 相続人の一部が遺産の中の自宅不動産やマンションに住み続け、出て行ってくれない
相続人は、遺産分割の成立時までの間は、遺産である自宅不動産やマンションに住み続ける権利がありますので、無理に出ていかせることはできません。
速やかに遺産分割を成立させて、自宅不動産やマンションの最終的な所有者を決めることを考えましょう。
７ 遺産の中の不動産で地目が田・畑のものがあるが、宅地化が可能であるために評価額について意見が割れている
宅地化が可能な土地は、宅地にして売却することができますので、その評価額は、宅地としての評価額（宅地への転用にかかる費用は差し引くのが通常）になります。
宅地としての評価額に納得しない相続人がいる場合には、弁護士に依頼して、納得しない相続人を説得して遺産分割協議を進めてもらうか、遺産分割調停を申し立てましょう。
８ 相続人全員が地元にいるわけではないため、相続人の誰かを代理人・代表者として、相続の手続を任せたい
遺産分割協議において誰がその不動産を取得するかが決まっているのであれば、地元にいる相続人が代表して、遺産分割協議による相続の手続を進めることができます。
例えば、遺産である不動産を誰も取得することを希望せず、売却するのであれば、地元にいる相続人が不動産の名義人になり、当該不動産を売却してお金に換えたうえで、その金銭を相続人で分割する「換価分割」という方法によって遺産分割協議を行うことが考えられます。
９ 遺産の中の土地・建物が空き家になっているので、解体したい
遺産分割が未了の場合、空き家については、相続人全員が共有していることとなります。
この場合、相続人全員の同意があれば、空き家を解体することができます。
もっとも、遺産分割が未了の状態で空き家を解体するには、解体工事の契約書に、全員が署名押印する必要が生じてきたり、解体工事を主体となって行う相続人を受任者とする委任状を作成したりする必要が生じてきます。
また、建物について登記がなされていた場合には、建物を解体した後、不動産の登記名義人（となるべき相続人全員）による登記手続が必要となります。
登記がなされていない場合には、市区町村への届出が必要となります。
これらの手続の際にも、別途委任状を作成する必要が出てくる可能性があります。
そのため、解体すべきような不動産がある場合、解体費用の分担割合等を事前に話し合っておくとともに、速やかに遺産分割協議を行うのが良いでしょう。
遺産分割協議の際、解体手続や、その後の登記手続を円滑に進めるために、解体工事を主体となって行う相続人が、当該建物を取得することとしておくと、円滑に解体や登記手続を進めることができるでしょう。
１０ 祖父・祖母の代の不動産が祖父・祖母のままになっているが、これを取得／売却したい
祖父・祖母の代の不動産が祖父・祖母の名義になっている場合、祖父・祖母の相続人全員で、不動産を共有していることとなります。
そのため、祖父・祖母の名義となっている不動産について、そのままの状態では、取得／売却することができません。
この不動産を取得／売却するためには、まず、相続人全員を特定する必要があります。
祖父・祖母の子（親世代）の相続人が死亡している場合には、その子や配偶者が相続していることが考えられるため、この点について注意が必要です。
相続人全員を特定することができたら、相続人全員で、誰が不動産を取得するか、売却するとすれば誰が売却手続を行うか、売却代金はどのようにして分配するかということを話し合って遺産分割協議書を作成し、登記手続や売却手続を行う必要があります。
１１ 遺産の中に不要な不動産（住宅・山・田・畑など）があり、相続放棄して責任を免れたい
相続放棄をする場合、不要な不動産のみならず、預貯金などを含む遺産全てについて相続放棄をする必要があります。
相続放棄手続は、家庭裁判所に対し、相続放棄の申立てをすることにより行うことができます。
ただし、相続放棄をしたとしても、他の相続人等に引き継ぐまでは、自己の財産と同様の注意をもって管理を継続しなければならないこととなっています。
１２ 共有者が行方不明になっている不動産があり、対処に困っている
不動産が共有となっている場合に、処分するにあたっては、共有者全員の合意が必要となってきます。
不動産の登記に記載されている共有者の住所に、その共有者が居住していない場合、弁護士に依頼し、弁護士の職務上の権限に基づく調査により行方不明になっている共有者の住民票上の住所を調査することができます。
弁護士の職務上の調査の結果、行方不明となっている共有者の、現在の住民票上の住所を特定することは可能です。
しかし、その住所に、行方不明となっている共有者が住んでいないことも想定されます。
このような場合、家庭裁判所に対して、不在者の財産を管理・保存することができる、不在者財産管理人の選任を求めることができます。
１３ 後妻と連れ子が亡き父の住宅に住み続けているが、その住宅を売却して相続人で代金を等分したい
後妻と連れ子が、亡くなった父の死亡時に、その住宅に住んでいた場合、後妻には、特別な事情がある場合を除き、「配偶者短期居住権」という権利が成立し、住み続けることができます。
この「配偶者短期居住権」は、遺産の分割によって、建物が誰の所有に帰属するか決まったとき、または相続開始の時から６か月を経過した日のいずれか遅い日まで、配偶者に従前の居住環境での生活を保障する制度です。
ですので、後妻と連れ子に出ていってもらうためには、この住宅を売却することを前提とする遺産分割を成立させることが必要です。
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●不動産の分割方法
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